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Mutuo: come scegliere il mutuo giusto

Il mutuo: tante offerte ma come scegliere il finanziamento più adatto?

Il momento dell’acquisto di una casa è una circostanza di grande emozione ed entusiasmo ma anche di impegno dovuto all’importante scelta del mutuo più adatto a noi. L’offerta è molto ampia; i differenti istituti propongono soluzioni dai nomi più disparati. In questo articolo vogliamo sintetizzare le caratteristiche fondamentali sulla base delle quali scegliere.

Tasso fisso o tasso variabile:

tasso fisso: viene determinato all’atto della stipula del mutuo e rimarrà invariato per tutta la durata del prestito. Il parametro di riferimento per il calcolo è l’Interest Rate Swap (Irs). Vantaggio: la certezza di una rata fissa;
tasso variabile: viene determinato sulla base di parametri che cambiano col tempo tra cui Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ed Eurirs (Euro Interest Rate Swap) cui si somma il costo della banca che ci concede il prestito (spread). I valori relativi al costo del denaro sommati al costo della banca ci indicano il tasso nominale del nostro finanziamento. Vantaggio: la convenienza di un prodotto a tasso variabile.

Chi può accedere ad un mutuo:

• lavoratori dipendenti (in genere gli istituti di credito richiedono che sia stato superato il periodo di prova) ;
• lavoratori con contratto di lavoro a tempo determinato (in genere gli isituti di credito richiedono che si abbia maturato una anzianità minima di 24 mesi);
• lavoratori autonomi;
• pensionati;
• persone che possano dimostrare entrate riconducibili a rendite locative;

Altri aspetti da non sottovalutare:

Chi è un garante:

il garante o fideiussore di un mutuo è una persona terza che si impegna a pagare il mutuo nel caso in cui la persona che ha ottenuto il finanziamento non abbia più la possibilità di pagare la rata. La figura del garante o fideiussore viene individuata nel momento in cui viene stipulato il mutuo e dovrà fornire alla banca la documentazione reddituale e/o di patrimonio utile a verificare che abbia le caratteristiche necessarie a fornire la garanzia. Verranno valutati anche l’età anagrafica e gli impegni economici già in essere.

Che cos’è l’LTV (Loan to Value):

si tratta del rapporto tra il valore del mutuo ed il valore dell’immobile che viene acquistato. Al ridursi di questo rapporto la banca è maggiormente tutelata dalla garanzia ipotecaria posta sull’immobile per cui viene richiesto il mutuo. Lo stretto legame tra questo rapporto e la rischiosità dell’operazione fa si lo spread venga influenzato dall’LTV.

Quali tipi di immobili si possono acquistare:

in genere ci si riferisce al mutuo per l’acquisto della prima casa, mutuo acquisto seconda casa, mutuo acquisto uso ufficio, mutuo acquisto loft, mutuo acquisto e ristrutturazione, mutuo ristrutturazione.

Il rapporto rata reddito:

è un parametro a cui si fa particolare attenzione per il rischio sovra indebitamento. In genere gli istituti di credito individuano la soglia massima del rapporto rata/reddito nel 40%. Con questa attenzione il tasso di indebitamento (pari al rapporto tra la rata del mutuo e di altri eventuali impegni esistenti/reddito netto mensile disponibile) risulta essere ≤ 60%.

Le polizze assicurative:

quelle a protezione del mutuo sono conosciute come CPI (Credit protection insurance) e coprono in genere vita, danni, oppure sono del tipo multirischi e garantiscono in caso di morte del titolare del finanziamento, invalidità, perdita dell’impiego per i lavoratori dipendenti o infortuni che vanno a ledere la capacità di produrre reddito per i lavoratori autonomi.

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